Рынок загородной недвижимости Самарского региона и коттеджных поселков не перестает удивлять: разнообразием предложений, географией выставленных на продажу земельных участков, степенью строительной законченности загородных объектов и их обеспеченностью инженерными коммуникациями. Сегодня продавцы домовладений и земельных участков избавились от романтических иллюзий строительного бума загородной недвижимости, в которых рынок «утопал» три года назад, и демонстрируют готовность к открытому диалогу с покупателями, то есть к торгу.

Прошлым летом цены относительно благополучного 2008 года уменьшились почти вдвое. Что неудивительно, девелоперам нужно было соблюдать платежную дисциплину и нести бремя обязательных платежей. Ради «живых» денег они шли на существенный дисконт.

Мы обзвонили всех девелоперов загородной недвижимости, а также создали группу лиц, которые могли бы быть потенциальными покупателями загородного дома, и попытались ответить на интересующие всех вопросы: кто достраивает поселки в кризис? Кто ушел с рынка? Завершилась ли коррекция цен? Какое самое доступное по цене предложение? Имея объективную картину цен на строящиеся и готовые дома в коттеджных поселках, предлагаем оценить предложения самарских девелоперов и перспективу коттеджного строительства в Самаре как такового.

О птицах высокого полета

Самара - уникальный город, в черте которого сохранились лесные массивы и широкая полоса зеленых зон вдоль волжского берега (район нескольких просек). Естественно, что самые дорогостоящие предложения в коттеджных поселках расположены в городской черте.

Лидеры по стоимости в экспозиции: дома на 1-й просеке (около 78 тыс. руб., «Европейский двор»), на 3-й просеке (около 56 тыс. руб., «3 Авеню»), на 8-й и 9-й просеках (около 28 тыс. руб., два поселка, застроенных таунхаусами) - цены указаны за квадратный метр в доме, включая стоимость земельного участка и подведенных инженерных коммуникаций. Цена за год наблюдений практически не изменилась. Земля отдельно не продается, только с домом.

Достоинство предложения в идее - проживание в загородном доме, но в городской черте, которая дарит в первую очередь хорошую транспортную доступность, близость к Волге и зеленым зонам отдыха. Все четыре продавца продемонстрировали готовность к уступкам по цене и оказанию посильной помощи в оформлении объекта недвижимости в собственность.

Недостаток предложения можно увидеть в том, что покупатель не может сразу заселиться и начать жить в доме, нужно быть готовым к дополнительным затратам. Дома в черновой отделке, и без внутренней чистовой отделки новому хозяину жилья после заключения сделки не обойтись.

Две упавшие «звезды»

Два самых заметных разочарования последних трех лет – это проекты, которые не воплотили в жизнь компании «Волга Групп» (коттеджный поселок «Дубрава») и RBE (проект комплексного освоения территории Волжского района Самарской губернии «Самара-Мегаполис»). Телефоны обоих девелоперов, которые ранее щедро публиковались в объявлениях рекламного характера, не подавали признаков жизни.

Возможно в первом случае это произошло из-за того, что до сих пор не решена проблема подвода инженерных коммуникаций и ввода жилых объектов в эксплуатацию. По словам дольщиков «Дубравы», есть риск, что недостроенные дома будут разворованы на стройматериалы, если стройка в скором времени не возобновится. Во втором случае, вероятно, причина - в нерешенной проблеме перевода огромного массива земель сельскохозяйственного назначения в земли под индивидуальную жилую застройку.

Крепкий бизнес-класс

Лидерство по совокупному количеству предложений на рынке мы сегодня отдадим девелоперу, который сформировал предложение в четырех поселках в районе пос. Волжский. Речь идет о проектах «Муромский городок», «Муромский-2», «Лагуна», «Волжский-5». Продаются дома с участком и просто земля. «Нарезка» - от 10 соток. Средняя стоимость готового дома - от 6 до 17 млн рублей (общая площадь - от 180 до 470 кв. метров).

К достоинству предложения можно отнести тот факт, что застройщику поселков удалось почти невозможное. И это стало заметным событием на рынке недвижимости. Если быть точнее - перенести границы городского округа Самара в свою пользу. Если ранее это была «область», то теперь, после удачно прошедших публичных слушаний и после оформления всей документации, большая часть домов из вышеперечисленных поселков в скором времени официально будет в городской черте столицы губернии.

К недостатку предложения можно отнести то, что покупателю объекта придется понести дополнительные расходы на обустройство индивидуальной системы водоснабжения (с помощью скважины) и канализации. Запитка от магистральных сетей к коттеджам предусмотрена пока только электричеством и газом.

Эконом-класс: кто в лес, кто по дрова?

Площадки, ранее отведенные под строительство многочисленных коттеджных поселков, продолжают размежевываться под продажу. Части девелоперов не удалось закончить строительство, всем остальным не удалось даже начать его. Практически каждая вторая сделка на этом рынке – покупка земельного участка с целью строительства на нем дома самостоятельно. Цены на землю поползли вверх. И не потому, что оживился спрос, он остался на прежнем невысоком уровне. Просто девелоперы осознали, что дисконт по цене не панацея, успокоились и перешли в режим ожидания своего покупателя.

В экспозиции предлагаются земельные участки в Мастрюково (около 200 тыс. руб./сотка, участки от 9 соток, поселок Власть Труда), в поселке «Волжская Ривьера» (от 260 тыс. руб. за сотку, от 10 соток, Большая Царевщина), в поселке «Славный» (от 120 тыс. руб. за сотку, поселок Новоберезовский), Белозерки (1 млн рублей за 15 соток).

Несомненное достоинство подобного предложения – дешевизна и свобода принятия решений, возможность постепенно финансировать свою стройплощадку. Недостатки: велика вероятность хаотичной застройки территории, как следствие - размывание первоначальной концепции коттеджного поселка (в итоге ее может не быть вовсе), несоблюдение собственниками земельных участков единого архитектурного стиля. Велик риск оказаться по соседству с каким-нибудь вечно замороженным недостроем или, напротив, с шумной и бесконечной строительной площадкой.

Возможен ли идеальный дом?

Вопрос, конечно, риторический. Понятие идеала у каждого свое. Проведенный мониторинг предложений домов и земельных участков в коттеджных поселках Самарской области выявил главную проблему: у девелоперов нет портрета жителя, для которого они реализуют свои проекты. А это очень важно. В элитных поселках под С.-Петербургом или Москвой могут просто не продать дом человеку, если он, по мнению девелопера, не вписывается в среду той социальной группы, на которую ориентировано строительство.

Другая проблема - в экспозиции нет готового жилья эконом-класса площадью 100-160 квадратных метров. Нет предложения ипотечных кредитов под покупку загородного жилья, что сдерживает спрос на него. Вложения в загородное жилье пока обладают малой ликвидностью, проще говоря, его сложнее продать, чем самарскую квартиру в многоквартирном доме. С другой стороны, есть информация для размышления: цены на данные объекты недвижимости пошли в рост относительно 2009 года, но они все еще меньше на треть, чем летом 2008 года…

За основу мы взяли исследования наших коллег из дискуссионного московского клуба «Кризисная лаборатория MOZAIK» и предложили самарский вариант загородного дома для представителя среднего класса.

Конечно, самарский рынок жилья в коттеджных поселках очень молод. Да, экономические трудности последних двух лет не пошли ему на пользу. Тем не менее подобные поселки (где построено или только строится загородное жилье) пока больше подходят для проживания в выходные дни. В отличие от московских коллег, самарских девелоперов в основной своей массе (кроме двух-трех исключений) не волнует комплексное обеспечение своих поселков объектами инфраструктуры: школами, детскими садами, магазинами, аптеками, спортивными сооружениями. Может, усиливающаяся конкуренция за потенциального покупателя заставит их уделить этому вопросу более пристальное внимание?

Основные места локации коттеджных поселков Самарского региона

Характеристики загородного дома для среднего класса