В непростых экономических условиях сделки по купле-продаже земельных участков совершаются как минимум при трех обстоятельствах: очень привлекательная цена, очень хороший и небольшой по площади участок, у продавца есть решение вопроса с подключением к инженерным коммуникациям. А что произошло с рынком земли Самарской области за истекшие полтора года в целом? Может ли сегодня покупатель выторговать у собственника участка любую цену?

По российскому законодательству земля подразделяется на несколько категорий. Если максимально упростить это деление, то основная масса земли – это земли сельскохозяйственной категории. По данным управления Росстата по Самарской области, земельный фонд губернии составляет 5356,7 тыс. га, на долю сельхозугодий приходится 76,66%. Часть из них приватизирована, она продается на определенных условиях, и государство предпринимает максимум усилий, чтобы вернуть их под свое крыло. Те наследники колхозного имущества (земельных паев), которые с 1992 года не используют ее, не оформили право собственности, не определили границы, не поставили на кадастровый учет, не включили в рыночный оборот, ее теряют. Большинство сельских жителей пассивны, поэтому их «советские» паи постепенно переходят под управление правительства Самарской области. Похоже, что процесс необратим и только все сильнее набирает ход. Государство также оставило за собой контроль за землями лесного фонда (это 10,73% от всей земли губернии) и за особо охраняемыми территориями (включая водный фонд, около 5%).

Другие категории земель – земли поселений, земли промышленности и т.д. – продаются без каких-либо условий. Однако большая часть их опять-таки в руках государства и под контролем федеральных, областных или муниципальных властей. Вот и получается, что главная отличительная особенность рынка земли от уже сформировавшегося рынка жилой или коммерческой недвижимости в том, что только около 5% от общего земельного фонда земли Самарской области участвует в рыночном обороте и может быть объектом цивилизованной купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Что и стало предметом нашего обзора. При анализе мы в основном рассматривали лишь статистику по участкам под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и земли под садоводство.

Структура экспозиции

По данным Поволжского Центра Развития (ПЦР), количество земель в Самарской области, предложенных к свободной продаже, за время финансово-экономического кризиса возросло. Если в январе 2009 года на рынке предлагалось порядка 550 га (или около 0,1% от общего земельного фонда Самарской области), то к концу прошлого года вдвое больше – 1100 га (274 предложения).

По мнению аналитиков ПЦР, рост объема предложений обусловлен несколькими причинами. Во-первых, известной экономической ситуацией – те, кто вложился в землю с инвестиционными целями, сейчас стараются избавиться от нее. Отсюда мы наблюдаем появление на свободном рынке достаточно большого количества высоколиквидных земельных участков. Во-вторых, снижением деловой активности бизнес-структур и покупательной способности населения, что привело к увеличению сроков экспозиции земельных участков.

Наибольшее количество участков предлагается в экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру, – Волжском, Красноярском, Кинельском. На долю районов со средней инвестиционной привлекательностью (Безенчукский, Богатовский, Борский, Исаклинский, Кинель-Черкасский, Красноармейский, Нефтегорский, Похвистевский, Ставропольский, Сызранский) приходится лишь 13,7% предложения. Предложения в остальных районах единичны и локализованы, рынок оборота земли неразвит – земля там почти ничего не стоит. В сущности, стоимость земельных участков в районах-аутсайдерах (не вошедших в сегодняшний обзор) минимальна, находится на дне. Их цена – это фактически стоимость подведения к ним инженерных коммуникаций с небольшой поправкой на ее кадастровую стоимость.

Динамика цен

По данным Поволжского Центра Развития, в среднем по Самарской области снижение цены экспонирования составило около 30% за прошлый год (если быть точнее - с 78 тыс. рублей до 51 тыс. рублей за сотку). Однако уже по итогам первого квартала 2010 года средняя цена увеличилась примерно на 14% и достигла отметки 58 тыс. рублей за сотку в Самарской области. Подорожали участки в Приволжском районе (с 23 до 31 тыс. рублей за сотку, прирост около 35%), Красноармейском (с 143 до 164 тыс. рублей за сотку, около 15%) и Кинельском (с 65 до 73 тыс. рублей за сотку).

Крупные земельные участки, приобретенные несколько лет назад инвестиционными структурами для комплексного освоения, с целью спекулятивной продажи, значительно снизились за 2009 год в цене – скидки на торг составляют до 40%, а в некоторых случаях – 70%. В ценах экспонирования, так же как и в прошлом году, сегодня заложен высокий процент скидки на торг. Частичное восстановление земельного рынка прогнозируется не ранее восстановления положительной доходности строительного рынка, которое, по результатам анализа ПЦР, произойдет не раньше середины 2010 года.

Рост вопреки обстоятельствам

Предпосылки для роста есть! По данным управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, если за I квартал 2008 года количество зарегистрированных прав на земельные участки на основании договоров купли-продажи составляло только 7307 штук, то по итогам I квартала 2009 г. их стало на 17% больше, или 8582 договора. Несмотря на острую фазу финансово-экономического кризиса, когда некоторыми пессимистами-аналитиками предрекалось, что российский рубль относительно американского доллара упадет до 40 рублей, население не поддалось панике, а, напротив, мудро рассудив, занялось главным – оформлением прав на землю. Особенно активно этот процесс шел в Ставропольском (в 2008 г. – 975 прав, год спустя – 1483 права), Красноярском (в 2008 г. – 381 право, в 2009 г. – 1168 прав) и др. районах. Подробности в таблице. Внушает сдержанный оптимизм и надежду на дальнейшее оживление рынка также то, что по итогам I квартала 2010 года по сравнению с аналогичными периодами прошлого и позапрошлого годов количество зарегистрированных прав на землю увеличилось и составило 9 994 договора.

Это еще не все. Как известно, изменение категории земельного участка, например, с сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство (или под садоводство) поднимает его рыночную цену в разы (под организацию полей для гольфа, а прилегающей территории под застройку жильем - в десятки раз). Поэтому обращаем ваше внимание еще на один интересный статистический факт. Если количество зарегистрированных изменений в ЕГРП в отношении земельных участков в части смены категории земельного участка в I квартале 2009 года составляло 1293 эпизода, то в I квартале текущего года почти на 10% больше - регистраторы зафиксировали 1422 эпизода.

Таким образом, если оптовый рынок земли в Самарской области еще не оттаял и не ожил, то подешевевшие маленькие участки, наоборот, пользуются спросом у граждан, которые до финансово-экономического кризиса не могли себе позволить такую покупку.

Динамика стоимости земельных участков под ИЖС по Самарской области (тыс.руб./сотка)

Предложение земельных участков по Самарской области (в сотках)