Купить дешевую дачу в канун календарного лета в этом году просто как никогда: рынок буквально наводнен сравнительно недорогими предложениями. Причем цены на многие из них не индексировались с прошлого года, а в нынешнем году и вовсе есть все предпосылки для снижения цен на дачи в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) на 3-4%. А все потому, что сделок мало как никогда и рынок характеризуется как вялый.

В этом году дачный сезон на рынке недвижимости Подмосковья задержался на целый месяц в связи с затянувшейся зимой. Активные продажи стартовали лишь в середине апреля, когда подъездные пути появились из-под снега и окончательно просохли. Однако возвращение отложенного спроса на рынок дешевого загородного жилья не вызвало ажиотажа среди покупателей и бурного роста цен. «За время застоя на рынке сформировался ощутимый избыток предложения, — рассказывает вице-президент НП «Корпорация риэлторов „Мегаполис-Сервис“ Игорь Быковский. — Усугубил ситуацию выход на рынок продавцов, которые отложили продажу дач осенью с расчетом на традиционный весенний рост цен. Безусловно, сегодняшнее состояние сегмента недорогих дач однозначно характеризуется как рынок покупателя».

При этом нужно отметить, что многие собственники выставили свои объекты на продажу по завышенным ценам. Так, по сравнению с прошлым годом стоимость предложения выросла на 10-15%, однако цена реальных сделок снизилась на 5%. «В условиях затоваренного рынка продавец, настроенный продать объект, охотно идет на скидку, — комментирует Игорь Быковский. — В противном случае покупатель спокойно отправляется на поиски другого, не менее достойного предложения. Не секрет, что все хотят за меньшие деньги получить хороший объект — так бывает всегда, но сегодня именно та ситуация на рынке СНТ, когда есть реальная возможность выбрать хороший объект по адекватной цене, что бывает крайне редко».

Как правило, покупателей недорогой «загородки» интересуют объекты в ценовом диапазоне от 1 до 5 млн рублей, гораздо реже запрашиваются коттеджи по цене от 5 млн рублей. В этом году пока наибольшая часть сделок происходит в ценовом сегменте до 1 млн рублей — примерно 1/3.

«По сравнению с прошлым годом спрос на дачи в СНТ ощутимо сместился в сторону эконом-сегмента, — комментирует президент НП «Корпорация риэлторов „Мегаполис-Сервис“ Сергей Власенко. — Главный мотивирующий фактор для покупателей сегодня — это доступная цена объекта. В связи с этим львиную долю спроса забирают земельные участки по цене 200-600 тыс. рублей, на которые приходится почти 2/3 сделок на рынке дешевой загородной недвижимости. Такой интерес к земельным наделам без строений объясняется просто. Для людей это самый экономичный способ обзавестись дачей: сначала выкупается и обихаживается земля, а дом возводится по мере возможности через 2-3 года. Конечно, этот подход длителен по времени, зато не обременяет семейный бюджет. К тому же, небольшие дачи, построенные на недорогих участках, отличаются высокой ликвидностью на рынке: их можно быстро продать при необходимости, чего не скажешь о коттеджах со строительной сметой от 5 млн рублей, возведенных на дорогой земле».

Критерии при выборе объекта остаются все те же: состояние постройки, позволяющее при минимальных затратах пользоваться домом, наличие коммуникаций и удобство подъезда. «Кроме этого, в этом году покупателей отличает грамотный подход в вопросах оформления документов, — отмечает Игорь Быковский. — Многие не соглашаются на сделку, если нет межевания, или соглашаются на тех условиях, что процедура будет выполнена продавцом». Но главный ценообразующий фактор — это качество дома. Так, кирпичный дом будет стоить от 2,1 млн рублей, дача из бруса — от 1,4 млн рублей, щитовые постройки — от 800 тыс. рублей. Большую роль играет и удаленность от Москвы.

Примечательно, что сегодня на рынке встречается много покупателей, пытающихся самостоятельно подобрать объект и оформить сделку. «Но не стоит иметь дело с председателями садовых товариществ, ведущих псевдо-риэлторскую деятельность, — предупреждает Игорь Быковский. — Те люди, которые пытаются продать через них свои дачи, теряют до 200 тыс. рублей при продаже. Так как задача председателя не выгодная, а быстрая реализация объекта. Те, кто покупают дачу через главу кооператива, обычно получают проблемы с документами, которые опять же будет решать добрый председатель, изначально обставивший дело так, что без его помощи в дальнейшем не обойтись. Нужно помнить, что председатели должны выполнять другие функции, а именно руководить кооперативом и решать насущные проблемы садоводов: коммуникации, дороги и безопасность».

Структура спроса на рынке загородной недвижимости Московской области в ценовом диапазоне до 5 млн рублей, май 2013