Стоимость квадратного метра, ипотечные ставки, уровень инфляции, скачки валютных курсов, предвыборные заявления или свежие градостроительные решения - какие факторы влияния на спрос на недвижимость сегодня наиболее активны?

Известно, что на потребительский спрос оказывает влияние ряд факторов, набор которых в целом стабилен (индексы цен на недвижимость, доступность ипотеки, уровень доходов и т.д.). Однако время от времени степень влияния того или иного события, явления выходит на первый план, тогда как сила действия других ослабевает. К такого рода временным факторам традиционно относится сезонность, но существуют и менее стабильно проявляющиеся тренды. Тренды осени-2011 - предстоящие выборы, ярко заявляющие о себе изменения на валютных рынках и перипетии в мировой экономике в целом. Но подобные факторы наиболее действенны в сегменте инвестиционного спроса на недвижимость. Хотя характерно, что, как правило, после появления неблагоприятных макроэкономических новостей, как бы далеки они ни были от конкретной семьи в конкретном городе российской глубинки, отмечается определенный рост спроса на рынке недвижимости. В периоды нестабильности мировых и региональных фондовых и сырьевых рынков, когда риски спекулятивных инвестиций возрастают, у рядовых инвесторов появляется желание просто сохранить свои денежные средства, вложив их в недвижимость, являющуюся не только инвестиционным, но и несущим практическую, всем понятную пользу инструментом. Она воспринимается более стабильным активом во всех ее проявлениях.

Рядовой покупатель, перед которым остро стоит квартирный вопрос, главным образом ориентируется на факторы, определяющие доступность жилья: степень развития ипотеки, прогнозы о стоимости квадратного метра. Тогда как выбор политического курса страны хотя и дает человеку представление о том, насколько стабильными будут следующие четыре года, но не дает ответа на вопрос, покупать ли сейчас. В свою очередь, профессиональный инвестор перед выборами предпочитает затаиться, воспринимая это политическое явление как инвестиционный риск.

Существует большое количество «местных» факторов, влияющих на поведение рынка недвижимости в целом, а также «играющих» на понижение и повышение цен. Это могут быть и планы по изменению инфраструктуры города, и градостроительные планы по развитию города, а также по изменению городской среды, это и строительство дорог, и т.д. Так, ремонт внутриквартальных дорог в городе несколько повысил привлекательность недвижимости в комплексно отремонтированных городских районах.

Определенное влияние на спрос способны оказать маркетинговые и пиар-мероприятия, направленные на повышение доступности жилья (например, новость о маркетинговых акциях, таких как скидки, выход новых объемов в продажу, а также известие о будущем повышении цен на объекте). Как правило, на такие факторы обращает внимание уже «сформированный» покупатель, который, приняв решение, выбирает, на чем именно остановиться.

Для более полной картины предлагаем ознакомиться с мнениями трех экспертов рынка, наблюдающих за изменением покупательского спроса разноудаленно (с разных профессиональных и географических позиций – из Самары и Москвы).

В ТЕМУ

Алексей Гурьянов, генеральный директор ГК «Институт оценки»:

- Предстоящие выборы – важный фактор влияния на инвестиционный спрос на недвижимость сегодня. Причем инвесторами это расценивается как достаточно серьезный риск.

Рядовой покупатель по мере возможности и при наличии мотивации реализует свои потребности. Жизнь идет своим чередом. Но покупательский спрос отчасти сегодня снижается по той причине, что по некоторым сегментам рынка труда в последнее время зарплата не поднималась, а даже падала. А цены на товары первой необходимости растут достаточно активно, подросла и «коммуналка». У людей приоритет – сначала поесть, а уж что останется… Такого вот остатка сегодня значительно меньше, чем в 2006 году. У людей создается меньше накоплений, покупательная способность зарплатного рубля падает. И это отнюдь не стимулирует спрос.

Но если отвечать на вопрос, покупать сегодня или ждать, то, конечно, покупать. Еще некоторое время назад я отвечал, что можно подождать, но сейчас реально ждать нечего. Не думаю, что недвижимость будет падать в цене – предпосылок к этому уже нет.

Роман Мурадян, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг»:

- В течение всего 2011 года наблюдался непрерывный рост сделок. Отложенный спрос фактически реализовался, но интерес все так же высок.

Существуют некие сезонные тенденции к спросу, которые можно выделить.

Осенью, с окончанием периода отпусков, восстанавливается активный спрос, начинает проходить большее количество сделок, возрастает количество выставленных на продажу объектов, несколько поднимаются цены. С рынка вымываются наиболее дешевые объекты, вновь увеличивается количество альтернативных сделок.

В ноябре возрастает число сделок, в том числе и в дорогом сегменте. Скорее всего обусловлено это теми же причинами: покупатели стремятся решить все вопросы с недвижимостью и как можно раньше отправиться на зимние каникулы.

В высоком сегменте люди традиционно привязывают свои сделки к большим перерывам в работе, к праздникам. Спрос на дорогое жилье невысок в период массовых отпусков.

Конец года характеризуется неоднородностью покупательского спроса – в это время прежде всего завершаются альтернативные цепочки в сегменте эконом-класса.

Февраль и март характеризуются достаточно стабильной ситуацией на рынке, и количество сделок планомерно увеличивается. Традиционно сначала активизируется спрос на недорогие объекты эконом-класса, в апреле появляются запросы на более дорогие объекты.

Покупатели недвижимости более дорогого сегмента, как правило, стремятся завершить все сделки до майских праздников и спокойно уехать отдыхать. Такую тенденцию мы наблюдаем уже много лет.

Также заметно, что начиная с марта увеличивается количество сделок с квартирами без отделки. Это связано с тем, что покупатели предпочитают к лету завершить все юридические и правовые дела и начать ремонт, так как традиционно теплые месяцы – время ремонта.

В конце апреля – мае прослеживается следующая тенденция: возрастает количество альтернативных сделок, когда семьи с детьми улучшают свои жилищные условия. Такое оживление связано с тем, что родители пытаются решить квартирный вопрос в промежутке между окончанием текущего учебного года и началом нового, чтобы дети могли начать очередной учебный год в новой школе.

Как правило, июнь и июль – время «несрочных» покупок. Можно предположить, что в эти месяцы предпочитают приобретать недвижимость те, кто не привязан к жестким срокам. Летом продавцы охотнее идут на торг, так как покупателей не так много, и можно совершить максимально выгодную покупку. В августе на рынок выходят те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен и старается успеть приобрести недвижимость по летней стоимости.

Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость»:

- Всего несколько лет назад профессионалы без особого труда могли подтолкнуть покупателей к вложению средств в недвижимость. Они буквально наперегонки забирали из «укромных мест» свои деньги и спешили приобрести тот или иной объект. Для такого ажиотажа достаточно было выпустить несколько десятков пресс-релизов, которые рассказывали бы о скором росте цен, а руководителям компаний дать несколько интервью. Если же еще хоть один из представителей власти высказывал по этому поводу аналогичное мнение (ранее некоторые московские чиновники, будучи аффилированными со многими девелоперами, любили это делать), то частные инвесторы мгновенно реагировали на это, обеспечивая игрокам рынка дополнительный доход. Даже если такое заявление можно было с натяжкой отнести к факторам повышения цен на рынке недвижимости, ажиотаж рос очень быстро.

На его фоне очень легко можно было начинать реальный подъем цен. Подключался также «вирусный» маркетинг. Под его влиянием люди спешили вложить деньги в недвижимость, пока цены не начали «кусаться».

Но с тех пор очень многое изменилось. Впервые подобная схема стала давать сбой в 2009-2010 годах, несмотря на то, что до этого долгие годы демонстрировала безукоризненную эффективность. Когда самая острая фаза кризиса прошла, основные игроки начали развивать привычную для них деятельность, но «психическая атака» на кошельки и умы людей уже не помогала. Во время кризиса многие покупатели начали мыслить рационально, поэтому, услышав от продавцов новости о скором повышении цен, но не найдя объективных причин, объяснявших это, лишь улыбались.

Сегодняшний рынок недвижимости отличается от того, который был до кризиса. «Шальных денег», как в былые годы, здесь уже нет. Это и есть основное отличие.

Значительная часть спекулянтов, а также случайно попавшие на рынок люди за время кризиса исчезли, и рынок значительно очистился. Сегодня если люди обращаются в агентства за тем, чтобы купить квартиру, то происходит это только потому, что им действительно нужно решить свой жилищный вопрос.

Я не думаю, что какая-либо новость о поднятии цен на конкретные объекты сегодня может испугать представителей спроса, да еще так, чтобы они побежали скупать квартиры. Не исключены локальные всплески спроса, в том числе они могут быть обусловлены и локальными новостями. Но чтобы эти известия по конкретным объектам привели к желаемому результату, они должны освещать реальную информацию, а не запугивать народ.

Вот, например, новости о транспортной доступности: открытие станций метро или прокладка новых дорог - они всегда благоприятно влияют на спрос, а в дальнейшем и на цену жилья. Но здесь нужно обращать внимание не на влияние новости, а главным образом на влияние самих изменений. Чтобы такая новость дошла до покупателя, сначала нужно выстроить дороги и построить эти новые станции...