Вот уже пять лет, с 2008 года, участники загородного рынка Петербурга и Ленобласти ждут, когда вернется докризисная активность. Однако рынок вместо этого начинает структурно меняться: низкий спрос заставляет девелоперов приспосабливаться к покупателям.

Слабая покупательская активность не останавливает девелоперов – в продажу выходят десятки загородных проектов. По данным консалтингового центра (КЦ) «Петербургская Недвижимость», только в первом квартале 2013 года введены 27 новых коттеджных поселков, а число предлагаемых объектов достигло 2,4 тыс. В проектах стало меньше домовладений, отмечает маркетолог-аналитик КЦ «Петербургская Недвижимость» Наталья Попова, зато их концепция лучше продумана. Еще один повод для радости – снижение доли участков без подряда (когда владельцу приходится самостоятельно выбирать и утверждать проект, получать все согласования, дотягивать сети и нанимать строителей) в общем объеме предложения и появление на открытом рынке проектов бизнес- и элит-класса.

Сейчас в продаже 20,5 тыс. объектов в 370 коттеджных поселках и 62 проектах с таунхаусами. По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамары Поповой, спрос смещается в дешевый сегмент. Но поскольку речь идет о компактных участках и домовладениях, уместнее говорить о рациональном выборе покупателей. Активность спроса, по словам Тамары Поповой, составляет 6-7% в квартал (уровень сделок от всего предложения), хотя до кризиса достигала 30%. При этом большинство сделок проходят в недорогом сегменте. «Сколько денег есть – такой и рынок», – констатирует руководитель отдела маркетинга компании «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина. Она оценивает нынешний рынок как сложный, поскольку поселков бизнес- и эконом-класса в продаже больше, чем надо. Соответственно, продажи двигаются медленно – один-два дома или участка в месяц, а то и в квартал. «Спрос размыт», – резюмирует Шишулина.

По информации руководителя Penny Lane Realty Saint Petersburg Павла Пикалева, средняя сумма сделки на загородном рынке почти не увеличивается, а в отдельные месяцы даже снижается. Не менее двух третей сделок совершаются с участками, а не с готовыми объектами. В сегменте бизнес-класса до 90% продаж приходится на пятерку лидеров рынка, причем это компании, которые не только заняты загородными проектами, но и имеют большую клиентскую базу, а также мощные маркетинговые инструменты. На этом фоне, полагает Пикалев, едва ли не единственное позитивное явление – развитие сегмента таунхаусов.

Новые форматы
Характер спроса изменился настолько, что в лидеры пытаются пробиться таунхаусы. Этот формат, появившийся на рынке около 20 лет назад, прежде был приметой дорогого сегмента. Теперь таунхаусы – лидеры загородного жилья по низкой цене. Невысокая стоимость и возможность совместить городские удобства с загородной вольницей сделали их востребованным форматом. По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом квартале на рынок выведено 700 объектов – семь новых проектов. Почти все они относятся к сегменту «эконом», а новых проектов с дорогими таунхаусами на рынке пока нет. Всего в продаже более 4 тыс. домовладений.

Поскольку в течение прошлого года рынок в сегменте таунхаусов вырос в четыре раза, рассказывает Елена Шишулина, в первом квартале 2013-го произошел небольшой спад. Но уже с мая-июня специалисты ожидают всплеска активности.

По наблюдениям экспертов, для покупателей важна характерная черта таунхаусов: городской образ жизни совмещен с прелестями загородного. Вместе с тем, замечает Павел Пикалев, бюджетные варианты – таунхаус по цене квартиры – успешно конкурируют с городским жильем и дешевым жильем в Ленобласти. Впрочем, уточняет он, «вопрос комфортности и качества жилья в таунхаусе общей площадью, скажем, 60 кв. м (не говоря уже о 30-40 кв. м), остается открытым». Скорее этот вариант составит конкуренцию участкам без подряда.

Однако стремление девелоперов удовлетворить фантазии покупателей ведет загородный рынок еще дальше: предлагаются мультиформатные проекты – малоэтажные дома, таунхаусы, коттеджи и прочее в одном поселке. Для директора управления аналитического маркетинга компании «Северный город» (Холдинг RBI) Веры Сережиной причина очевидна – расширение городской агломерации за границы мегаполиса, что на практике означает возведение в пригородах и районах Ленобласти многоквартирных домов. Многоэтажные здания теснят загородные проекты, и спрос смещается в сторону малоэтажных комплексов, которые представляют собой некий консенсус между городской и загородной застройкой.

Земля – всегда
Но самая высокая популярность – у земельных участков, с подрядом или без него. Самый плохой продукт, объясняет Елена Шишулина, – участок без сетей. Хорошо, что такого некондиционного предложения на рынке почти нет – застройщики предлагают хотя бы минимальный набор.

По статистике Knight Frank, в сегменте земельных участков в дачных поселках активность спроса составляет 14-17%. Но реализованы в основном недорогие участки. Кризис заставил инициаторов элитных проектов также попробовать продавать участки, а не готовые объекты. Однако это, по словам Тамары Поповой, успеха девелоперам не принесло: «Продажи участков в таких проектах, как «Морской клуб», Nirvana, «Видовое», были приостановлены. Вероятно, подобные проекты ждет реконцепция».

Причина спроса на землю очевидна: это недорогое приобретение. По данным Шишулиной, стоимость сотки может составлять 60 тыс. рублей. У многих покупателей участков есть ощущение, что самостоятельно они смогут возвести жилье дешевле, говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Но в большинстве случаев оказывается, что дешевле не получается. Более того, выясняется, что многие моменты при проектировании и строительстве не были учтены, поэтому приходится все время что-то чинить, перестраивать и т.д.

Приобретение участка, не обеспеченного инфраструктурой, можно рассматривать исключительно как долгосрочное вложение денежных средств, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов: «Жить в поселке без дорог, водоснабжения, канализации и прочих составляющих цивилизованного комфорта большинство покупателей недвижимости вряд ли готовы». Плюс риски: невозможно предсказать, что за объекты будут возведены по соседству, какой вид поселок приобретет в дальнейшем, сколько лет в комплексе продлится стройка. «Строительный трест» в проектах «Небо» и «Озерный край» предлагает только готовые объекты. Аналогично действует компания «ЮИТ СПб» в мультиформатном поселке «Кюмлено». На взгляд Гуртовой, это самый правильный вариант: покупателя не только избавляют от хлопот и рисков – застройщик также берет на себя гарантийные обязательства и готов устранять недостатки, выявленные в процессе эксплуатации.

Тем не менее, продолжает Тамара Попова, сейчас участки без подряда предлагаются во всех районах, включая Курортный, где последние год-два формируются массивы инженерно подготовленных участков. Много проектов такого рода на мурманском направлении Всеволожского района – на территориях, которые раньше не осваивались. После ввода участка КАД активно стал предлагать землю Ломоносовский район.

От «эконома» до «делюкса»
На загородном рынке, как и на городском, востребованы недорогие объекты. Но хотя объем предложения огромен, оно, уверены специалисты, не соответствует спросу. Так, Сергей Степанов обращает внимание на нехватку качественного предложения в бизнес-классе, в том числе в сегменте таунхаусов. Екатерина Гуртовая указывает: в сегменте «делюкс» вообще нет качественного предложения, не хватает его и покупателям эконом-класса.

«На рынке ничего принципиально не меняется. Поскольку земля была, есть и останется очень дорогой, в сегменте «эконом» вряд ли стоит ожидать чего-то толкового. Кстати, в том числе поэтому востребованы таунхаусы», – добавляет Гуртовая. Средний сегмент, с ее точки зрения, не располагает предложением с оптимальным соотношением цены и качества: «Цены оказываются явно завышенными, причем прежде всего в силу общих условий для рынка: очень дорогая земля, дорогие подключения, высокая стоимость материалов. Наконец, и застройщики хотят что-то заработать».

Ожидания
Активности от рынка ждут все, но верят в ее наступление далеко не все. Тамара Попова, например, думает, что рынок останется стабильным – с продолжением сегодняшних тенденций. Подобного мнения придерживается руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко, однако с небольшой поправкой: чем выше готовность объекта, тем активнее продажи. «На примере «Кантеле» мы наблюдаем, от чего зависит скорость продаж. Видимо, мы идем к тому, что на рынке самыми востребованными станут готовые объекты с конкурентными ценами и хорошей локацией», – поясняет он.

Многие участники прогнозируют небольшое увеличение цен. Падать ценам уже некуда – в некоторых проектах застройщики откровенно демпингуют, поэтому ценам одна дорога – к росту, комментирует Елена Шишулина. Например, из-за увеличения расходов на рекламу. Сергей Степанов рассчитывает на повышение цен по мере готовности объектов. Максимум, на который ориентируются участники рынка, – 10%. Причем, подчеркивает Наталья Попова, это касается проектов, в которых идет активное строительство.

«От рынка мы ожидаем развития новых направлений и в целом более разнообразного предложения со стороны застройщиков», – заявляет Вера Сережина. Возможно, это пожелание исполнится: Елена Шишулина отмечает, что в 2013-м намечен ввод большого количества проектов и к концу года ситуация с предложением прояснится. Но вряд ли загородный рынок недвижимости кардинально успеет поменяться за лето.