На петербургском загородном рынке растет доля дешевого предложения, но поскольку количество домовладений в поселках снижается, а удаленность от городских сетей, напротив, растет, то и инфраструктурные наборы становятся все скромнее.

Обеспеченность коттеджного проекта объектами социальной инфраструктуры, а соответственно, качество жизни зависит от множества факторов: расстояния до города, класса поселка, количества домовладений на территории.

Нередко на стадии проектирования и строительства девелоперы обещают большой инфраструктурный набор. Обещания приносят хорошие плоды – продажи, по оценкам экспертов, могут подрасти на 25-30%. Однако ближе к завершению работ застройщик выносит инфраструктурный вопрос на общее собрание будущих жильцов, где показывает расчетную стоимость эксплуатации (до нескольких десятков тысяч рублей в месяц) и призывает клиентов подумать, готовы ли они к таким расходам. Как правило, домовладельцы большие суммы платить не готовы. Результат – секвестр проекта, а именно – отказ от инфраструктурных объектов.

По словам управляющего партнера компании «Университет продаж» Виталия Новикова, инфраструктура «пробивается сама – из-за энтузиастов и естественного спроса». Например, магазин может открыться в поселке не сразу, а лишь когда обозначится устойчивый платежеспособный спрос.

Высший класс – чемпионский разряд
Однозначного мнения по поводу зависимости инфраструктурного набора от местоположения, классности поселка или количества домовладений в нем у экспертов рынка нет. Можно предположить, что все три параметра в более или менее равной степени влияют на наличие инфраструктуры в поселке.

На взгляд заместителя директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николая Кузнецова, инфраструктурный набор больше всего зависит от класса, а удаленность от города – один из критериев, по которым определяется класс объекта. Руководитель проекта Noteburg (корпорация «МАТРИКС») Анастасия Тузова уверена: главное – класс поселка. «Основная сложность – высокие затраты на создание инфраструктуры, именно поэтому в массовом сегменте застройщики стараются минимизировать такие вложения, – отметила она. – Но в элитном сегменте покупатель предъявляет вполне конкретные требования, которые должен учитывать девелопер».

Признак элитарности – и количество домовладений. Чем выше класс поселка, тем меньше в нем домов и тем просторнее участки. Клубные поселки, например, редко насчитывают больше трех десятков домов. А чем меньше жителей в поселке, тем дороже им обходятся инфраструктурные объекты. Средние затраты на содержание общественных сооружений и зон оцениваются в 3,5-10 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных услуг. Однако в дорогих поселках с небольшим количеством домовладений, но хорошим инфраструктурным набором они достигают 30-40 тыс. рублей в месяц. Генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков подтверждает: в небольших поселках клиентов нередко останавливает высокая стоимость эксплуатационного обслуживания.

Исходя из опыта компании, самый востребованный объект – магазин, но если поселок расположен далеко от города, арендаторов даже для магазина найти сложно. «Жадность заставляет девелоперов ломить цены на аренду, и это отталкивает арендаторов – или они должны завышать цены на товары и услуги», – считает Виталий Новиков. Для расположенных в поселках магазинов, советует Андрей Бочков, в качестве арендаторов или собственников лучше искать владельцев областных торговых сетей, причем из числа местных жителей. Более удачный вариант – близость поселка к шоссе, КАД. Это дает неплохой трафик. То есть инфраструктурные объекты в таких местах выживают не за счет обитателей поселка, а за счет проезжающих мимо. Детский сад (как вариант – центр детского досуга), продолжает Бочков, в поселке нужен, а вот школа, как правило, – нет, поскольку каждая семья возит ребенка в определенное учебное заведение.

В минимальном наборе инфраструктуры, говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, всегда есть гостевая парковка, охрана, площадки для отдыха детей и взрослых. С повышением класса поселка или увеличением количества домовладений возникает запрос на бытовые службы (парикмахерские, аптеки, услуги по ремонту обуви и кожгалантереи и т.д.), кафе, автомойки, а также детский сад. Инфраструктурный набор элитных поселков гораздо богаче, добавляет директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман. Здесь необходимо обеспечить максимально комфортное проживание. «Важен комплексный подход, – поясняет он. – При строительстве инфраструктуры необходимо учитывать как удаленность объекта от города, так и его статус. Высокий статус требует соответствующего сервиса. Также нужно учитывать объекты, находящиеся в непосредственной близости от поселка».

Инфраструктура по соседству
Большинство застройщиков, даже реализующих очень крупные проекты, сообщают своим покупателям, что инфраструктурные объекты находятся в 1-10 км от строительной площадки, в соседних населенных пунктах, рассказывает заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Например, в «Кивеннаппа-Север», несмотря на масштабность проекта, детсад и школа расположены в поселке Первомайское. «Многие девелоперы, претендующие на строительство поселков для постоянного проживания, опускают этот вопрос или заверяют, что вся социальная инфраструктура есть неподалеку», – комментирует она.

Справедливости ради Трошева напоминает: инфраструктурой не обеспечены и более масштабные городские проекты. «В загородном строительстве объемы меньше в разы, поэтому и проблема иного масштаба. Кстати, это одна из причин, по которой загородная недвижимость пока не стала настоящей альтернативой городской квартире: большинство покупателей имеют детей школьного и дошкольного возраста, а остальные вскоре планируют ими обзавестись», – заключила она.

Вместе с тем эксперты полагают, что инфраструктурные объекты далеко не всегда нужны в поселках. Наличие или отсутствие инфраструктуры, замечает Виталий Новиков, зависит скорее от «удаленности от жизни, а не от города». Если рядом располагаются рестораны, спортивные сооружения, магазины и прочие объекты, нет необходимости строить их на территории поселка. Иногда, размышляет Новиков, отказ от инфраструктуры – концептуальная задача, призванная обеспечить тишину и закрытость поселка, комфорт проживания. И в классе элитного жилья это оправданно.

Перечень поселков, которые могут похвалиться инфраструктурным набором, невелик. Эксперты называют «Горки СПб» в районе Юкковского заказника, «Консульскую деревню» в Репино, «Медовое» во Всеволожском районе, мультиформатный проект «Близкое» (проекты компании «ПетроСтиль»), Honka Family Club, «Михайловское» в Петергофе, проект «Небо» компании «Строительный трест», где уже возведен административно-бытовой комплекс, а в новом учебном году откроется детский развивающий центр. Строящиеся проекты, в которых запланирована социальная инфраструктура, – «Золотые ключи» компании «СТАРТ Девелопмент», Mistola Hills холдинга RBI. «Коттеджных поселков, обеспеченных собственной социальной инфраструктурой, на рынке практически нет. Позволить себе создание детского сада, а уж тем более школы могут застройщики только самых крупных проектов с большим объемом продаж», – подчеркивает Ольга Трошева.

Негативная экономика
Основная причина отказа девелоперов от инфраструктурных объектов, по мнению специалистов, – плохая окупаемость. По словам заместителя генерального директора АН «АРИН» Владимира Спарака, в Петербурге и Ленобласти нет настолько больших проектов, в которых строительство полноценной социальной инфраструктуры было бы окупаемо. Он подтверждает: наличие инфраструктурных объектов удорожает проект в целом и на этапе строительства, и на этапе эксплуатации. Но если такие объекты все-таки необходимы, застройщики стараются разместить их за пределами охраняемого периметра, чтобы ими могли пользоваться не только жильцы комплекса, но и люди из соседних населенных пунктов. Это, отмечает Васильев, повышает привлекательность инфраструктурных объектов для будущих инвесторов.

«Экономика проста: чем больше денег застройщик получит от продажи поселка, тем больше шансов, что там будет инфраструктура. Говоря о большой сумме, мы подразумеваем, что проект большой, но не обязательно дорогой. Тогда нагрузка инфраструктуры на квадратный метр в структуре себестоимости будет невысокой», – рассуждает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Если речь идет о небольшом, но дорогом поселке, инфраструктура становится маркетинговым преимуществом, которое, впрочем, невелико: затраты на нее вряд ли удастся нивелировать в ноль. Поэтому на строительство инфраструктурных объектов застройщики идут, если для них очевидно, что продукт удастся продать быстрее и дороже.

В массовом сегменте, рассказывает Виталий Новиков, девелоперы отказываются от инфраструктурных объектов по разным причинам. Например, не хотят дотировать эти объекты или собираются по максимуму использовать земельный участок, построив несколько дополнительных домов вместо «социалки». Иногда причина еще прозаичнее: апатия жителей поселка или неумение девелопера привлечь арендаторов.

Очевидно, что, затевая проект, застройщик руководствуется экономическими расчетами и желанием получить прибыль, комментирует Николай Кузнецов. Если последнее преобладает, объект может стать неликвидным. А если застройщик тратит существенные средства на экономические расчеты, он идет на выбор осознанно и пытается разобраться, сколько может потратить на строительство инфраструктуры. Если же девелопер решил уплотнить застройку, свободного места под инфраструктуру просто не остается, признает Кузнецов. На взгляд Гуртовой, инфраструктурному строительству мешают не только соображения экономики, но и градостроительные нормы.

Рынок без излишеств
По оценкам экспертов, загородный рынок движется в сторону сокращения инфраструктурных объектов. Во-первых, объясняет Владимир Спарак, вокруг Петербурга возводится все больше поселков эконом-класса. Арсений Васильев считает, что рынок идет по пути удешевления в принципе: проекты отдельных домовладений заменяются на проекты таунхаусов, а в поселках проектируется минимальный набор инфраструктуры – близкое расположение к городу должно позволить будущим жильцам пользоваться его инфраструктурой, особенно если учесть, что значительное количество людей, переселяющихся поселки, продолжают работать в городе.

Признавая движение рынка к инфраструктурному упрощению, Виталий Новиков констатирует: хотя ограничение строительства в Петербурге вытесняет клиентов все дальше за город, они пока не предъявляют к девелоперам и проектам серьезных требований, по крайней мере в сегменте домов стоимостью до 10 млн рублей. «Однако ситуация может измениться в любой момент. Растет мода на новые современные технологии, «зеленые» дома и т.д.», – предупреждает он.

С точки зрения Андрея Бочкова, происходящие процессы – вовсе не негатив. Поскольку период бешеных денег закончился еще в 2008 году, люди перестали бросаться ими и наконец стали их не получать, а зарабатывать, деньги теперь все считают. В результате упрощение инфраструктурного набора, уверен он, можно расценивать скорее как оптимизацию, как естественный отбор, когда лишнее отпадает.

Вместе с тем в дорогом сегменте, продолжает Анастасия Тузова, покупатели становятся более требовательными, поэтому со временем подход к инфраструктуре изменится и застройщикам придется выводить на рынок новые нестандартные проекты под ключ, в которых все необходимые объекты будут находиться на одной территории.

«Но количество земельных участков, пригодных для строительства загородного жилья, в ближайшем городском окружении неуклонно снижается, и застройщикам рано или поздно придется столкнуться с тем, что создание расширенного списка инфраструктуры станет не роскошью, а жизненной необходимостью», – убежден Арсений Васильев. При этом девелопер, подчеркивает Екатерина Гуртовая, должен просчитывать, какие именно объекты будут востребованы всеми жителями поселка.

Николай Кузнецов также указывает на длительный период подготовки загородных проектов – в среднем два с половиной года. Из-за инертности рынка примерно половина проектов, которые в настоящее время находятся на стадии строительства, не учитывают современные потребности покупателей. Поэтому сегодняшние пожелания клиентов отразятся на характере и качестве поселков года через два.