Компания «Финам Менеджмент» потратит миллиард рублей на покупку земельных активов в Ростовской области и Краснодарском крае. Сельскохозяйственные угодья снова становятся популярным объектом для долгосрочного инвестирования на Юге.
Активно инвестировать в южные земли компания «Финам Менеджмент», входящая в ГК «Финам», начала ещё в конце 2008 года, когда стоимость сельхозугодий упала в три-пять раз. Стоимость участков, продаваемых в том числе и разорившимися фермерами, начиналась от 15 тысяч рублей за гектар, хотя в докризисные времена она достигала и 150 тысяч рублей. В 2009–2010 годах компания совершила сделки по приобретению 10 тысяч га земли в Ростовской области и 12 тысяч га в Краснодарском крае. И хотя стоимость сельхозугодий продолжает расти (последние сделки совершались при цене 50 тысяч рублей за га), в течение года «Финам Менеджмент» планирует вложить порядка полутора миллиардов рублей в покупку новых активов, из которых около миллиарда будет потрачено на землю в южных регионах.
Компания выкупает частные и государственные земли и участки, которые находятся на балансе банков в качестве залога по невыплаченным кредитам. Продавцы-фермеры либо продают свои участки, либо вступают в закрытый рентный ПИФ «Финам — Капитальные вложения», получая под залог пая кредит. ПИФ зарабатывает на сдаче участков в аренду, получая прибыль деньгами или сельскохозяйственной продукцией. По состоянию на 31 августа 2010 года стоимость чистых активов фонда составляла более 561 млрд рублей, что соответствует стоимости инвестиционного пая, равной 121,02 рубля. За 2010 год ПИФ получил доход в размере более 39 млн рублей, и на конец года рентная доходность активов составила 7,4%. «В 2011 году планируется выйти на доходность 12 процентов, — говорит руководитель пресс-службы “Финама” Владислав Кочетков. — Доходность вложений в паи сопоставима с доходностью надёжных облигаций, однако инвестиционные паи имеют обеспечение в виде физического наполнения. Кроме роста стоимости пая, доход пайщиков фонда складывается из ежегодных выплат, которые формируются за счёт сдачи земель сельхозназначения во временное пользование и составляют 50 процентов от арендных платежей».
Цены на землю сельскохозяйственного назначения обычно растут параллельно с ростом цен на продукцию, которая на этой земле производится. В аграрных регионах, в которых сельское хозяйство составляет значительную долю регионального ВВП, сельхозпроизводство так или иначе будет поддерживаться государством — вопрос только в грамотном управлении земельными активами и выборе арендаторов. Владислав Кочетков среди аргументов в пользу вложения денег в землю называет и предстоящее вступление России в ВТО. «Вступление в ВТО означает увеличение зависимости российского АПК от мировых тенденций, это в полной мере относится и к рынку земель сельхозназначения. Цены рынка сельхозпродукции в ближайшие несколько лет останутся, на мой взгляд, в растущем тренде», — прогнозирует г-н Кочетков.
По оценке «Финам Менеджмент», среднегодовой темп прироста продукции российского АПК в 2000–2008 годах в денежном выражении составлял 17,5%, что ниже прироста номинального ВВП, но при этом в кризисном 2009 году, несмотря на общий существенный спад в экономике, отрасль показала прирост в 2%. Правда, в 2010 году объём производства АПК сократился на 2,8% под влиянием засухи.
Текущая инвестиционная активность на юге России делает земельные активы чрезвычайно востребованными — прежде всего у девелоперов и промышленников. О благоприятной конъюнктуре рынка свидетельствует то, что региональные власти стали предпринимать шаги с целью оставить за собой возможность быть главными покупателями земли. Например, сентябрьское постановление правительства Ростовской области «О реализации Ростовской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» обязывает граждан и юридических лиц-собственников земельных участков из числа земель сельхозназначения в письменной форме извещать областные власти о намерении продать земельные участки, с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлён взаимный расчёт. Заместитель главы донского минимущества Татьяна Булгакова поясняет, что выкуп будет носить избирательный характер, а решение продиктовано намерением снизить финансовую нагрузку на инвесторов при выборе места для размещения объекта. «Если продаваемый земельный участок с указанными в извещении характеристиками необходим для нужд областных учреждений, либо имеются заявки от потенциальных инвесторов на его приобретение, или если земельный участок необходим для государственных нужд, то он будет приобретён у собственника в государственную собственность Ростовской области», — уточняет г-жа Булгакова.
Сторонние аналитики также убеждены, что инвестиции в землю на Юге являются выгодным вложением в долгосрочной перспективе. Дмитрий Рылько, гендиректор Института конъюнктуры аграрного рынка, говорит о том, что в практике получения рентного дохода, распространённой во всем мире, разнятся только схемы извлечения прибыли управляющими компаниями. «В России наиболее популярным способом является так называемая аренда с фиксацией платежа в натуре (энное количество зерна с гектара), — поясняет г-н Рылько. — Эта форма сейчас устраивает практически всех. Земля должна иметь конкретного хозяина, вне зависимости от того, кто он — фонд, муниципалитет или физическое лицо. В этом случае земля может быть включена в рыночный оборот».
