Почти все сегменты рынка загородной недвижимости в Прииртышье парализовала стагнация: предложение жилья в коттеджных поселках сегодня в несколько раз превышает спрос.

Сомнительный статус
В Омской области желающим приобрести недвижимость за городом есть, из чего выбирать. В последние годы доля индивидуального домостроения в регионе растет и уже достигла сорока процентов от общего объема ввода жилья. В пригороде насчитывается порядка сорока поселков различного уровня комфорта и разной степени готовности - от эконом- до премиум-класса. Однако лишь для трети проектов характерны активные продажи жилья.

- Покупательская способность омичей оставляет желать лучшего, - отмечает специалист омского агентства недвижимости Юрий Фокин. - С весны этого года рынок загородного жилья "замер". В поселках, которые позиционируются как элитные, с земельными участками от 150 тысяч рублей за сотку, продаж нет вообще. Если еще пять лет назад средняя цена за квадратный метр элитной недвижимости в Омске составляла 75 тысяч рублей, то теперь она снизилась до 63-64 тысяч - покупателей нет.

По словам риелторов, к сегменту премиум в регионе можно отнести только три коттеджных поселка - Белкино, Сосны и Красноярка Deluxe. Они расположены в экологически чистой курорт-ной зоне рядом с Иртышом и ведущими местными здравницами. В шаговой доступности - реликтовый сосновый бор и березовая роща. Здесь нет никаких проблем с инженерными коммуникациями, дорогами и социальной инфраструктурой.

Однако потенциальные клиенты по-прежнему отдают предпочтение элитной "вторичке", расположенной на "омской Рублевке" - в прибрежной зоне по Черлакскому тракту. Причина - нежелание связываться со стройкой. Новые поселки еще не введены до конца в эксплуатацию, поэтому каким будет уровень жизни в них - пока неизвестно. Как и обещанная в рекламе "статусность соседей".

Перспектива без гарантий
Не лучшим образом дела обстоят и в бизнес-сегменте. Еще пару лет назад новый тренд - мультиформат - был на пике популярности. Автономному строительству омичи стали предпочитать жилые комплексы с собственной закрытой территорией, выполненные в едином архитектурном стиле. Но после банкротства нескольких девелоперов покупатели начали опасаться, что их миллионы могут просто "зарыть в землю".

Так, "Александровская усадьба" считалась одним из самых амбициозных проектов на омском рынке загородного жилья. Неподалеку от поселка Дружино у запруженной реки Камышловка предполагалось строительство нового комфортного поселка с развитой инфраструктурой и экологичными деревянными коттеджами на полторы тысячи семей. Однако из всех коммуникаций девелопер успел только проложить газопровод, причем в долг. Шаткое финансовое положение фирмы после кризиса и крах банка-партнера, а также ряд других факторов привели в итоге к фиаско проекта. Успевшие оформить право собственности на свои участки омичи оказались в чистом поле.

- Приобретать участок с коммуникациями "в перспективе", действительно, весьма рискованно, - уверен руководитель управляющей компании одного из пригородных поселков Олег Маслов. - Нет никакой гарантии, что застройщик, получив деньги от инвесторов, начнет вкладывать их в инфраструктуру, а не в развитие других направлений своего бизнеса. В среднем стоимость технического подсоединения участка к коммуникациям в Омской области составляет примерно 600-650 тысяч рублей. Правда, только при условии - точки подключения к газовым и электросетям находятся не далее километра от поселка. По-этому если вам обещают все блага цивилизации за 350, а то и за 300 тысяч рублей, следует быть крайне осторожными.

Жители коттеджного поселка в Большекулачье, к примеру, уже жалуются на то, что в ненастную погоду им приходится бросать свои автомобили на трассе и добираться до дома пешком - дорога размыта. Такая же ситуация - в поселке Березовый стан, где единственное удобство - проведенное электричество.

Учитывая сложившуюся ситуацию и резкое падение спроса, девелоперы в последнее время начинают ориентироваться на сегмент экономкласса, активно развивая новое направление "дом по цене квартиры". Риелторы утверждают, что, располагая среднемесячными доходами на уровне 35-42 тысяч рублей, среднестатистическая семья из трех человек имеет возможность приобрести в ипотеку индивидуальный жилой дом общей площадью 80-90 квадратных метров или двухкомнатную квартиру площадью 50-60 квадратных метров в панельной многоэтажке на окраине.

Ориентироваться на местности
В регионе появилось сразу несколько крупных коттеджных поселков, рассчитанных, прежде всего, на горожан, которые хотят улучшить жилищные условия, но не имеют необходимых для этого накоплений. Девелоперы позиционируют свои проекты как социальные микрорайоны практически в черте города. Клиентам обещают индивидуальные дома на земле, построенные в западном стиле и по современным технологиям. А также - детские сады, спортивные площадки, магазины-дискаунтеры и зоны отдыха. При этом приобрести такую недвижимость можно всего за три миллиона рублей.

Однако первый проект "Зеленая долина" уже стал проблемным. Компания JUST FIT LIFE объявила о переносе сроков сдачи коттеджного комплекса. Часть собственников расторгла договоры купли-продажи будущих домов, не дождавшись начала их возведения. По мнению девелопера, причины задержки типичны для данного этапа развития рынка малоэтажного строительства в Омске. Представители JUST FIT LIFE оправдываются тем, что компаниям-первопроходцам приходится сталкиваться с рядом проблем, связанных с административными барьерами, сложностью обеспечения необходимыми материалами на всех этапах строительства и недобросовестностью части подрядчиков.

Но, помимо этого, практически у всех собственников коттеджей в "Зеленой долине" есть существенные претензии к качеству жилья и его обслуживанию.

- В судах находится несколько десятков исков от жильцов об исправлении строительных недостатков и денежной компенсации за них, - сообщил руководитель "Первого общества защиты прав потребителей" Дмитрий Дмитриев.

По мнению юристов, компания взяла на себя слишком много обязательств и не рассчитала свои силы. Непонятная гонка за количеством проданных участков привела к тому, что организация находится на грани банкротства. А в микрорайоне, где уже проживает несколько сотен семей, до сих пор нет даже освещения. Тем временем другой девелопер уже заявил о возведении нового поселка на восемнадцать тысяч домов.

Юристы советуют горожанам не верить рекламным объявлениям и внимательно изучать не только договоры, но и особенности местности, где вам обещают построить идеальный дом.

К примеру, омич Олег Олейченко приобрел коттедж в поселке Магистральный, чтобы его дети росли подальше от промышленных предприятий, которыми насыщен областной центр. Однако потом выяснилось, что на территории поселения расположена громадная свалка, и летом местные жители вынуждены наглухо запечатывать окна. А в другом известном поселке зимой и вовсе выпадает черный снег. Девелоперы "забыли" о розе ветров.

Так что, может быть, главная причина стагнации продаж в коттеджах-новостройках - вовсе не снижение покупательской способности. Ведь обычные "домики в деревне" в пригороде Прииртышья по-прежнему покупают на ура.